Энциклопедия юриста - товарищество собственников жилья

Еще 3 сентября 1921 г. Президиум Моссовета утвердил "Положение о жилищных товариществах". Предполагалось, что эти товарищества будут заботиться о сохранности жилого фонда. В дальнейшем практика пошла по пути создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), члены которых не являлись собственниками жилья.

Широкое распространение частной собственности на жилые помещения  в многоквартирных домах с 1992 г. породило проблему содержания инфраструктуры зданий (мест общего пользования, нежилых помещений). Решение этой проблемы государство решило переложить на самих собственников жилья, предложив им объединяться в товарищества. Новый институт был впервые закреплен в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", где отождествлялись понятия "кондоминиум" и "товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере". До принятия ныне действующего Закона правовой статус Т.с.ж. был подробно определен Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме". в котором Т.с.ж. именовались "товариществами домовладельцев".

Дальнейшее законодательное развитие идея Т.с.ж. как особого юридического лица получила с принятием в 1994 г. части первой ГК РФ. Согласно ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Закон о Т.с.ж. предусматривает три способа их образования. Они могут создаваться в уже существующих многоквартирных домах, во вновь создаваемом кондоминиуме (в строящемся доме) либо преобразовываться из ранее существующих ЖСК (путем перерегистрации).

Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих. В некоторых субъектах РФ утверждена примерная форма устава Т.с.ж.

Численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев (за исключением вновь создаваемых кондоминиумов, когда учредителем товарищества может быть и одно лицо). По общему правилу Т.с.ж. является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Согласно Закону Т.с.ж. образуются в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Т.с.ж. наделено следующими правами: а) заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности;  б) организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; в) определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт  и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд,  а также расходы на другие определенные Законом и уставом товарищества цели; г) устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; д) выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; е) иметь в собственности помещения; ж) передавать на договорных началах материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; з) продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности,  а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

В случаях когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, Т.с.ж. может: а) предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; б) в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; в) получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; г) осуществлять застройку на прилегающем и выделенных земельных участках; д) совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества; е) предъявлять к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов.

Членами Т.с.ж. являются домовладельцы собственники помещений. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

После организации товарищества все лица, приобретающие соответствующие помещения, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, т.е. вне зависимости от подачи заявления о приеме. Это последнее положение Закона вызывает у правоведов большие сомнения с точки зрения соответствия ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Высшим органом управления Т.с.ж. является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью осуществляется правлением товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление избирает председателя. Оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. Контроль за деятельностью правления осуществляет ревизионная комиссия  (ревизор), которая избирается общим собранием не более чем на 2 года.

Для достижения своих уставных целей Т.с.ж. может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности: управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. При этом полученный доход не может распределяться между членами Т.с.ж.

Внедрение Т.с.ж. в РФ, несмотря на создание достаточной правовой базы, происходит медленно, поскольку у населения отсутствуют навыки соответствующей самоорганизации, не хватает специалистов по управлению недвижимостью и т.д.